人口红利影响下的楼市版图

　　房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，人口、土地、金融也就成为影响房地产发展的三大要素。近几年伴随着国家加强金融监管“不良资本”已很难流入楼市。在楼市限购政策影响下作为房地产行业造血资源的土地市场普遍也出现流拍、土地成交均价和溢价率走低现象。在土地、金融两大要素普遍收紧的背景下，人口做为决定一个区域经济社会活动的根基就成为影响行业的首要决定因素。

　　大家都熟知城市发展，人是关键性因素。从去年开始，国内多个城市就陆续出台人才政策，频频向各类优秀人才抛出“橄榄枝”，这场“人才争夺战”已席卷全国。在争夺智力资源的同时其实也是各地在争夺未来的经济发展潜力，因为有人才会有消费有消费才会提升GDP。

　　那么现在哪些城市是人口聚集的热点区域，目前全国范围内人口流动又出现了怎么样的趋势呢？

资料图：外来人口流入城市排名

一线城市：京沪放缓、苏深加速

　　“逃离北上广”的话题依旧存在，但身边的例子却告诉我们，哪怕大城市交通拥堵，空气质量差，房价高物价贵，甚至还会因户籍门槛带来多多少少的不公平感，很多年轻人依旧会选择来到/留在大城市，浴血奋战。

　　北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%，均比10-13年低了5%左右；而深圳和广州近三年的常住人口增幅分别接近9%和12%，较之前三年大幅提高。

　　数据统计在城市层面，2001-2010年主要城市人口增长可大致分为四个层次：上海、北京常住人口年均增量超过60万人，苏州、深圳、天津、成都、广州常住人口年均增量在27-36万人之间，郑州、杭州、南京、武汉等城市常住人口年均增量在10-20万人之间，长沙、沈阳、济南、太原等城市常住人口年均增量在10万人以下。

二线城市：中部地区人口增长较强

　　天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。近三年二线城市常住人口增长大多都超过了全国人口增幅，仅沈阳、大连、南京和太原人口增长慢于全国平均。而比较来看，近三年长沙、杭州、成都（不含简阳，下同）、宁波和西安的常住人口增幅较之前三年提高了1.5%以上，人口加速增长。

三四线城市：的人口增速整体低迷

　　一二线城市的人口增速整体高于全国平均，其实就意味着三四线城市人口增长缓慢。虽然一些具备竞争优势的三四线城市近年人口增长加快，但这并非整体现象。伴随着流动人口老龄化和区域经济发展人口回流的三四线城市也主要分布在四川、河南、安徽等人口流出大省但这些地区出现回流的三四线城市也只是小范围的回流。总体而言大多数三四线城市的人口增速仍低。

　　通过简单的人口变动逻辑我们不难得出一个结论：

　　买不起北上广深可以考虑强二线：杭州、厦门、南京、天津......

　　买不起强二线可以买二线：长沙、郑州、武汉、成都、济南......

　　再不济就买自己家乡所在的省会，毕竟在一线城市疏解人口的驱动下正是各大省会城市人口回流之时，加之各地的吸引人才政策频出，这个时候进场，也许是个不错的选择。