土拍回暖？哪些企业在土地市场上率先“解冻”

节后两周，福州、苏州土地拍火热异常，多家房企激烈竞争，二线城市土地市场似有回暖态势。2月11日以来CRIC重点监测城市共成交土地仅百余宗，其中龙头房企表现强势，均以积极的态度率先出动，还有部分想要优化土储架构的企业也抢占先机，纷纷在二线城市有所落子。

龙头房企表现积极

战略聚焦二线城市

龙头房企能够在土地市场上快速行动起来，一方面在于其资金实力相对雄厚，有销售业绩支撑；另一方面，他们基本已经完成全国化布局且架构完善，对各地市场触角都更加灵敏。数据显示，节后两周，2018年销售TOP10的企业超过半数在土地市场有所斩获。

整体来看，在三四线棚改热度衰退、需求被透支的情况下，二线城市显然受到更多青睐，与去年我们对二线将成为主战场的预判相一致。细分来看，TOP3企业的拿地分布也可以看出其投资战略倾向：

• 碧桂园拿地仍以三四线为主。在湛江、洛阳、毕节各拿下1宗地块，共计花费6.7亿元，增加土地储备达到44.2万平方米

• 万科坚持布局一二线。在2018年加码布局三四线之后，还是回到二线根据地。在太原、青岛、福州均有新增土储入账。其中以76.4亿总价击败宝龙、世茂获得福州旧改地块，也刷新福州土地成交总价纪录。

• 恒大文旅产业发展如火如荼，恒大以接近50亿元的总价竞得贵阳花溪区15宗地块，预计将用于建设恒大童世界，这是继2017年拿下花溪区13宗地块后再次大手笔拿地。
  
  

值得注意的是融创，2019年以来拿地势头较猛，根据克而瑞1月份新增土地货值榜单显示，1月份融创新增土地货值达到570.4亿元，位列第一名。根据不完全统计，节后两周融创已经在太原、石家庄和青岛共计拿下至少12宗土地，合计建面超过100万平方米。如此拿地节奏，想必融创对冲击TOP3信心十足。

除龙头房企积极拿地外，部分有规模扩张需求、和优化土储结构的品牌房企也有所动作——向二线城市回归，例如中梁，节后已经在长沙、天津、苏州各落一子，加快了布局二线的脚步。加上2018年已经进驻了杭州、合肥、成都、武汉等城市，回归二线战略卓见成效。

布局上有战略性突破的还有中骏、北大资源等企业：中骏2月20日以6.17亿拿下佛山高明区1宗商住地块，不但是首次进驻佛山，更是首次进驻广东省，本次一举进驻粤港澳大湾区，战略意义较大；另外，北大资源拿下开封的6宗含宅地块，对于深耕华中区的战略有很大助力。

此外，阳光城、正荣集团两个闽系老牌房企，开年以来分别在福州拿地，深耕大本营的同时，积极完善海峡西岸城市群核心城市的土地储备。

土地市场竞争将逐步激烈

关注二线城市底部机遇

俗话说“早起的鸟儿有虫吃”，有些房企新的一年拿地预算还未批复，另一部分品牌房企已经开始积极增储，万科、绿地这样的企业在短短两周内已经斥资百亿拿地，显然动作更快。随着大部分房企进入状态，未来土地市场热度会进一步提升，竞争也会加剧。

从近期苏州、福州等城市土拍来看，个别市场的确略有回暖，但还谈不上全面复苏。当前市场格局下，我们认为2019年地价仍有一定下探空间，因此，对于大部分房企而言，“上半年促销售，下半年加码投资”或是最佳策略。

整体来看，在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下，谨慎依然是2019年企业拿地的主旋律。从规模房企拿地布局也可以看出，这些地块大部分是符合企业发展战略需要的。在三四线热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下，二线将成为争夺的主战场，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。